Podział nieruchomości

Czy jest możliwy podział działki rolnej?

Moja klientka jest właścicielką działki rolnej o powierzchni 0,5400 ha i chce ją darować dwójce swoich dzieci, które zamierzają w przyszłości wybudować na wydzielonych działkach domy mieszkalne.  Ciągle słyszy się, że nie można dzielić nieruchomości rolnych na działki o powierzchni mniejszej od 0,3000ha. Jaka jest możliwość podzielenia tej działki?

Co to jest działka rolna?

Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jaka jest procedura podziału takiej działki?

Co do zasady podział działek rolnych jest stosunkowo prostą procedurą, nie zachodzi konieczność spełnienia szczególnych wymagania dotyczących konfiguracji działek, zaopatrzenia w infrastrukturę techniczną, czy choćby dostępu do drogi publicznej. Podział takiej nieruchomości, nie wymaga wydania jakiejkolwiek decyzji administracyjnej zatwierdzającej ten podział. O tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel.

Co  w sytuacji, gdy wydzielamy działki mniejsze od 0,3000 ha?

 Inaczej wygląda sytuacja, gdy w wyniku podziału gruntów rolnych mają powstać działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Wówczas muszą zostać spełnione wymagania określone w przepisach  ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.  o gospodarce nieruchomościami, która reguluje zasady dokonywania podziałów. Przepisy ustawy przewidują, iż każdy podział nieruchomości musi być formalnie zakończony decyzją administracyjną zatwierdzającą ten podział. Przede wszystkim podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Jak wygląda procedura, gdy planu miejscowego nie ma?

W przypadku, gdy na danym terenie miejscowy plan nie obowiązuje podziału dokonuje się, po sprawdzeniu czy nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, oraz czy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepisy odrębne to inaczej przepisy powszechnie obowiązującego prawa, np. przepisy ustawy o ochronie środowiska. ustawodawca wskazał, że w przypadku braku miejscowego planu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie koniecznością. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do nieruchomości rolnej, nawet gdy adresatem decyzji nie jest właściciel działki, powoduj utratę przez grunt charakteru rolnego. Decyzja zmienia jego funkcję z rolnej np. na funkcję budowlaną i otwiera możliwość wydzielenia działek mniejszych od 0,3000 ha.

Nie każda decyzja o warunkach zabudowy daje taką możliwość

Decyzja o warunkach zabudowy dotycząca budowy budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej pozostaje w zgodzie z rolniczym charakterem gruntów i nie prowadzi do zmiany charakteru rolnego działki. Zatem nie będzie dopuszczalne wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Zostało to potwierdzone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 22 listopada 2013 r. (II SA/Po 888/13). Sąd stwierdził, że istotą decyzji o warunkach zabudowy budynku mieszkalnego i gospodarczego w zabudowie zagrodowej jest kontynuacja funkcjonowania gospodarstwa rolnego. Zatem brak jest podstaw do uznania, że działka, dla której ustalono warunki zabudowy zagrodowej, nie jest już z tego powodu nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne, skoro zabudowa zagrodowa ściśle wiąże się z gospodarstwem rolnym i pozostaje z nim w związku funkcjonalnym. W takim przypadku niemożliwe będzie dokonanie podziału działki rolnej, który skutkowałby wydzieleniem działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Jak widać podział nieruchomości rolnej na działki mniejsze od 0,3000 ha jest możliwy do przeprowadzenia pod warunkiem, że jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, gdy jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.